Bent u op zoek naar een advocaat in Den Haag die gespecialiseerd is op het gebied van koop en verkoop van een woning of bedrijfspand?
Heeft u een woning verkocht maar roept de koper de ontbindende voorwaarde van het financieringsvoorbehoud in? Kunt u dan nog aanspraak maken op de contractuele 10% boete? Of heeft u een woning of een bedrijfspand gekocht en wordt u geconfronteerd met asbest of verborgen gebreken? Dan bent u bij Van der Zwan aan het goede adres.
Tijdens de koop van een woning kunnen er verschillende juridische problemen ontstaan. Lees hier tegen welke problemen u kunt aanlopen.
Soms komt het voor dat na het sluiten van een koopovereenkomst de verkoper bij de notaris de eigendom van de woning of het bedrijfspand niet wenst over te dragen. Of de koper weigert af te nemen en komst zijn verplichtingen niet na. U kan dan de koopovereenkomst ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete van 10 % vermeerderd met eventuele aanvullende schadevergoeding. Maar ook kunt u via een kort geding nakoming vorderen bij de rechter, zodat de woning of het bedrijfspand alsnog geleverd wordt.
Bij de koop van een woning of een bedrijfspand zijn (vaak) een makelaar en notaris betrokken. Indien uw makelaar of notaris een fout heeft gemaakt bij de begeleiding van de koop van de woning of een bedrijfspand en er daardoor schade is ontstaan, dan is de makelaar of notaris aansprakelijk van de door u als gevolg van die fout geleden schade. De makelaar of notaris dient daarvoor eerst aansprakelijk te worden gesteld via een aansprakelijkstelling. Aangezien makelaars en notarissen tegen beroepsaansprakelijkheid zijn verzekerd, zal de aansprakelijkstelling door de makelaar of notaris aan de beroepaansprakelijkheidsverzekeraar worden doorgestuurd. Deze handelt de schade vervolgens af.
Wordt de aansprakelijkheid voor de fout niet erkend dan kunt u een klacht indienen tegen de notaris of de makelaar via het tuchtrecht. Bijvoorbeeld de kamers voor het notariaat voor notarissen. Er wordt in principe geen schade vergoed in tuchtrechtprocedures. De makelaar of notaris kan een waarschuwing, berisping, een geldboete of een voorwaardelijke of onvoorwaardelijke schorsing opgelegd krijgen.
Wordt in een tuchtprocedure echter geoordeeld dat een notaris of makelaar niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar of notaris betaamt, dan staat de aansprakelijkheid van de notaris of makelaar daarbij wel (zo goed als) vast. Vervolgens kan bij de civiele rechter een schadevergoeding gevorderd worden.
De verkoper heeft een mededelingsplicht wat betreft gebreken aan de woning. Indien later toch blijkt dat de woning gebreken vertoont kunt u een beroep doen op non-conformiteit. Als een beroep hierop slaagt, wordt de koopovereenkomst ontbonden. Ook is het soms mogelijk om de koopovereenkomst te vernietigen door een beroep op dwaling. Echter heeft u als koper ook een onderzoeksplicht. De mededelingsplicht van de verkoper weegt in de juridische praktijk echter zwaarder dan de informatieplicht van de koper.
Ontbindende voorwaarden houden in dat de koopovereenkomst ontbonden mag worden als er aan bepaalde voorwaarden is voldaan. De meest bekende voorwaarde is de voorwaarde van financiering. Indien u de financiering van de woning niet rond krijgt, dient u tijdig deze ontbindende voorwaarde in te roepen.
Indien u de koopovereenkomst niet nakomt wordt er vaak aanspraak gemaakt op een boete. Meestal is er in een koopovereenkomst een boeteclausule opgenomen, de boete is bijna altijd 10% van de koopsom. Er staat daarom vaak in het koopcontract dat u een waarborgsom moet betalen of een bankgarantie moet afgeven. Indien u de ontbindende voorwaarden inroept krijgt u dit geld terug.
Ouderdomsclausule
Vaak wordt in een koopovereenkomst, bijvoorbeeld de NVM-koopakte, een ouderdomsclausule opgenomen. Deze clausule is opgenomen ten gunste van de verkoper en dient er voor om de aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken te voorkomen. Maar vrijwaart deze ouderdomsclausule de verkoper ook echt als er gebreken in de woning of het bedrijfspand zijn?
Niet zelf-bewoningsclausule
Een andere, in het voorlopig koopcontract van de door NVM gebruikte overeenkomst, veel gebruikte clausule is de zogenaamde “niet bewoond clausule”. Ook deze clausule is opgenomen in het belang van de verkoper en geeft aan dat de verkoper de woning niet zelf heeft bewoond, bijvoorbeeld omdat deze verhuurd is geweest of afkomstig is uit een erfenis. De clausule geeft aan dat de verkoper eigenlijk dan ook geen goede en gedegen informatie over de toestand van de woning of het bedrijfspand, kan geven. De verkoper zou dus in principe ook niet aansprakelijk zijn voor eventuele gebreken die na de verkoop en levering “aan het licht” komen. Maar of de verkoper inderdaad niet aansprakelijk is valt vaak nog nader aan de hand van de omstandigheden te beoordelen. In de praktijk blijkt deze clausule veel meer een bewijsvermoeden in te houden.
Van der Zwan Advocaten is gespecialiseerd in het oplossen van geschillen bij koop en verkoop van onroerend goed, woningen en bedrijfspanden. Onze advocaten zijn specialisten en behalen voor u het maximale resultaat tegen een scherp tarief. Vele uitermate tevreden klanten gingen u voor!
Benieuwd wat wij voor u kunnen doen? Vul onderstaand contactformulier in of stuur een e-mail met een uitleg van uw geschil naar info@zwanadvocaten.nl .
