Huurrecht

De afspraken die een verhuurder en een huurder maken in een huurovereenkomst zijn vaak van dwingend recht. Dat betekent dat de verplichtingen over en weer in de wet (Burgerlijk Wetboek Boek 7 titel 4) zijn vastgelegd. Daar mag dan niet van worden afgeweken. Als u dat niet weet, kunt u voor vervelende verrassingen komen te staan. Datzelfde geldt als de verhuurder en huurder hun afspraken in een overeenkomst vastleggen en als blijkt dat de kenmerken van die overeenkomst eigenlijk geen huur, maar bijvoorbeeld pacht of bruikleen zijn. Dan zijn de regels van het huurrecht niet van toepassing.

Van der Zwan Advocaten is gespecialiseerd in het voorkomen en oplossen van conflicten die betrekking hebben op de huur en verhuur. Daarbij kunt u denken aan:

  • huur van woonruimte;
  • huur van (middenstands)bedrijfsruimte (zoals winkels);
  • huur van andere gebouwde onroerende zaken (zoals kantoorruimtes);
  • huur van ongebouwde onroerende zaken en van roerende zaken;

De wet maakt een verdeling in drie soorten huurovereenkomst: huur van een woning, huur van een middenstandsbedrijfsruimte (zoals een winkel of horecapand) en huur van overige bedrijfsruimte (o.a. kantoorruimte). Bij iedere soort huur geldt een ander regime. Dat speelt met name bij de wijze waarop de huur moet worden beeindigd.

Huur van woonruimte

Bij huur van woonruimte kunnen de volgende problemen zich voordoen:

Huur van (middenstands)bedrijfsruimte (zoals winkels of een horecapand)

De huurovereenkomst voor middenstandsbedrijfsruimte (of detailhandel) wordt over het algemeen aangegaan voor een periode van 5 + 5 jaar. Dit is wettelijk zo vastgelegd. De reden daarvoor is om de ondernemer te beschermen zodat hij zijn investering kan terugverdienen in een redelijke termijn. Betaalt de huurder zijn huurpenningen stipt dan kan hij (bijna) niet ontruimd worden. Na het verstrijken van de eerste vijf jaar kan zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen door tijdige opzegging. De rechter placht bij die opzegging de belangen van de huurder normaliter iets zwaarder mee te laten wegen dan die van de verhuurder bij opzegging. Na de tweede termijn van vijf jaar is er van een meer “gelijke” afweging sprake.

Bij huur van middenstandsbedrijfsruimte geniet de huurder ook huurprijsbescherming. De verhuurder mag de huur niet zo maar verhogen. Voor een huurprijsverhoging heeft de wet een uitgebreide wettelijk procedure vastgelegd. Als partijen er samen niet uitkomen (dat geldt voor zowel een huurprijsverhoging als een huurprijsverlaging) dan zal uiteindelijk de kantonrechter de nieuwe huurprijs moeten vaststellen. De kantonrechter laat zich daarbij meestal voorlichten door een onafhankelijke deskundige.

Een andere specifieke kwestie die speelt bij huur voor middenstandsbedrijfsruimte is het recht van indeplaatsstelling. Iedere huurder van detailhandelbedrijfsruimte heeft namelijk het recht van indeplaatsstelling. Dit houdt in dat de verhuurder in beginsel moet instemmen met overname van het lopende huurcontract door deze huurder, meestal de nieuwe eigenaar van de onderneming.

Huur van overige bedrijfsruimte (o.a. kantoorruimte)

Bij kantoorruimte en andere bedrijfsruimte die niet onder het regime van middenstandsbedrijfsruimte valt, geldt een grote mate van contractvrijheid. De huurder heeft weinig wettelijke huurbescherming. Er geldt ook geen minimum termijn waarvoor de huur moet zijn aangegaan, noch termijnbescherming. Als de contractuele huurperiode is verstreken kan de huurovereenkomst op elk gewenst moment worden opgezegd door huurder of door de verhuurder. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de huurder verplicht om het gehuurde te ontruimen, dan heeft de huurder daarbij wel de mogelijkheid om de kantonrechter te vragen om ontruimingsbescherming. De rechter maakt dan een afweging in belangen. Als de rechter vindt dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden getroffen dan die van de verhuurder bij voortzetting het gebruik van de bedrijfsruimte, dan kan de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengen. Dit kan tot maximaal drie jaar.

Juridische bijstand nodig?

Zowel verhuurders, huurders en onderhuurders van onroerend goed kunnen voor onaangename verrassingen komen te staan. Als dat u onverhoopt overkomt wacht dan niet te lang en schakel Van der Zwan Advocaten in. Ons kantoor heeft op het gebied van huurrecht procesrechtelijke ervaring bij alle gerechtelijke instanties in Nederland. Neem – uiteraard geheel vrijblijvend – contact met ons op voor een gratis juridisch intakegesprek. U kunt ons telefonisch bereiken op het nummer 070 – 789 00 90 of via info@vanderzwanadvocaten.nl