Steeds duidelijker blijkt dat de coronacrisis enorm veel impact heeft op de volledige betaling van huur en dat hiermee ook de verhouding tussen huurder en verhuurder onder spanning komt te staan. De huurder kan maar met moeite de huur betalen als gevolg van veel minder of zelfs geen inkomsten. Maar de verhuurder is geen bank en heeft ook geen oneindige zakken. De inkomsten van de verhuurder zijn juist afhankelijk van het betalen van de huur. Hoe zit het dan met de te betalen huurprijs?
Begin juni zijn er meerdere (voorlopige) uitspraken gedaan over huurbetalingen in relatie tot de coronacrisis. Net als bij eerdere zaken bogen rechters zich over de vraag of er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en dit grond biedt voor huurvermindering.
Kan de coronacrisis worden aangemerkt als gebrek?
In de uitspraken staat als centraal geschilpunt of de coronacrisis – of in ieder geval de overheidsmaatregelen naar aanleiding daarvan – kan worden aangemerkt als een gebrek. Als dat zo is kan dit vergaande huurrechtelijke gevolgen hebben. Een gebrek kan namelijk leiden tot een aanspraak op een evenredige huurprijsvermindering!
De wetgever heeft een ‘gebrek’ immers ruim opgevat en hiermee het oog gehad op iedere genotsbelemmerende omstandigheid.
Ook onvoorziene overheidsmaatregelen die het gebruik van het gehuurde verhinderen kunnen worden aangemerkt als een gebrek. Dit is wel anders als het gaat om een de huurder persoonlijk betreffende omstandigheid. In ieder geval wordt in de uitspraken als voorlopig oordeel aangenomen dat de coronacrisis inderdaad een huurrechtelijk gebrek oplevert.
Wat zijn de gevolgen van een gebrek?
De kwalificatie van de coronacrisis als huurrechtelijk gebrek kan ingrijpende gevolgen hebben. Hoe ver die gevolgen gaan, zal ook afhangen van de inhoud van de huurovereenkomst.
Veel huurovereenkomsten bevatten namelijk zogenaamde exoneratieclausules. Deze kunnen de aansprakelijkheid van de verhuurder voor gebreken uitsluiten of beperken.
Bevat de huurovereenkomst een dergelijke exoneratie? Dan zal huurder het nodige moeten stellen over de impact van de coronacrisis op zijn bedrijfsvoering. Ook zal hij goed moeten onderbouwen dat daardoor van betalingsonmacht sprake is. Als de huurder dat niet doet, dan kan de exoneratie in principe stand houden.
Kan de coronacrisis als worden aangemerkt als ‘onvoorziene omstandigheid’?
Dit kan een huurder soelaas bieden, maar alleen indien onverkorte instandhouding van de huurovereenkomst – in dit geval: de betalingsverplichtingen – naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook dat vraagt een goede onderbouwing door de huurder. Verhuurder hoeft hier niet snel aan toe te geven.
In ieder geval zal de huurder wel een deel van de huur moeten betalen. Een huurder kan niet eenzijdig stoppen met betalen!
Wat te doen?
Om te beginnen is het zaak om als huurder en verhuurder afspraken te maken over de gevolgen van de coronacrisis. Hoe deze afspraken eruit – zouden moeten – zien, zal onder andere afhangen van de inhoud van de huurovereenkomst, maar ook van de belangen van huurder én verhuurder over en weer.
De ene huurder is de andere niet en voor verhuurders geldt hetzelfde. Daarbij zou het ook niet zo moeten zijn dat de gevolgen van de coronacrisis volledig op een van beide partijen worden afgewenteld. Een huurder kan daarom ook niet zonder meer eenzijdig verklaren zijn huur in het geheel niet te betalen! Een verhuurder hoeft hier dan ook geenszins genoegen mee te nemen.
Het is nu nog even afwachten hoe bovenstaande ontwikkeling in het huurrecht zich gaat uitwerken. De vraag is dan of ook de bodemrechter de coronacrisis als huurrechtelijk gebrek zal aanmerken. Die discussie is nog niet afgelopen.
Het voelt in ieder geval vreemd om de gevolgen van landelijke overheidsmaatregelen als een gebrek aan het gehuurde toe te rekenen. Ook is het niet zonder meer redelijk om de gevolgen daarvan voor rekening van verhuurders te brengen. Aan de andere kant is zo dat de wetgever nu eenmaal een ruime betekenis aan het begrip ‘gebrek’ heeft willen geven. Ook kan niet worden gezegd dat de coronacrisis aan de huurder kan worden toegerekend.
Als ook de bodemrechter de coronacrisis als gebrek zal aanmerken, staat verhuurders nog wat te wachten. In dat geval zal veel afhangen van voormelde exoneratiebedingen in de huurovereenkomst. Of daarop een beroep kan worden gedaan is afhankelijk van de uitleg van deze bedingen – valt de coronacrisis er wel of niet onder? – maar zal ook afhangen van de omstandigheden van het geval. Zwan Advocaten kan u hierin bij staan.
Advocaat huurrecht Den Haag
Herkent u zich in bovenstaande problematiek en heeft u hulp nodig bij het oplossen hiervan? Neem dan contact op met Zwan Advocaten.
Zwan Advocaten is een advocatenkantoor met geruime kennis en jarenlange ervaring in het adviseren en procederen omtrent huurgeschillen en staat u – als verhuurder alsmede als huurder – hierin met raad en daad bij.
U kunt ons telefonisch bereiken op het nummer 070 – 789 00 90 of via info@zwanadvocaten.nl. Ook kunt u uw gegevens achterlaten en dan nemen wij contact met u op!
