Gebreken aan gehuurde: kan ik mijn huur inhouden?

25 januari 2017 – U heeft een lekkage in uw huurwoning. U heeft het gemeld bij de verhuurder, maar die lost het probleem niet op. Wat kunt u in dat geval doen?

Wat is een gebrek?

Voordat over de gevolgen van gebreken bij huur van woonruimte wordt gesproken moet eerst worden vastgesteld wat precies een gebrek is in de zin van de wet. Een gebrek bestaat in alle omstandigheden die het huurgenot van de huurder beperken en niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Belangrijk voor het bepalen van gebreken is het huurgenot dat u bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak (dus de woning of kamer die u gaat huren) mag verwachten.

Herstel van gebreken huur

De huurder heeft recht op herstel van gebreken van het gehuurde. De verhuurder heeft de verplichting om de gebreken te herstellen. Een gebrek levert wanprestatie op. Als er gebreken zijn, kunt u als huurder nakoming vorderen van de verplichting van de verhuurder om deze gebreken te herstellen (dus te repareren), waarbij de manier waarop de gebreken zijn ontstaan irrelevant is. De tekortkoming moet de verhuurder wel kunnen worden toegerekend. Als het verhelpen van het gebrek onmogelijk is of onredelijke uitgaven nodig heeft, dan hoeft de verhuurder het gebrek niet te verhelpen.

‘Zelf’ laten verhelpen.

Kunt u als huurder de gebreken waarvoor verhuurder een herstelverplichting heeft zelf verhelpen of laten verhelpen indien de verhuurder dat niet doet?

Op grond van de huurwetgeving kunt u als huurder zelf de gebreken verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk zijn, op de verhuurder verhalen en deze kosten des gewenst in mindering brengen op de huurprijs. Verhuurder moet dan wel eerst in verzuim zijn. Als huurder doet u er daarom verstandig aan om de verhuurder eerst een ‘aangetekende’ brief te sturen, waarin u hem een uiterste termijn stelt om het gebrek te verhelpen. In het geval de verhuurder niet binnen de gestelde redelijke termijn het gebrek verhelpt, is hij in verzuim.

Schadevergoedingsplicht

Indien er sprake is van een gebrek kan daardoor tevens schade ontstaan bij huurder. Waait echter het dak van het gehuurde tijdens een zware storm, dan is dit niet aan verhuurder toe te rekenen, zodat ook de gevolgschade niet op hem verhaalbaar is. Verhuurder kan zich in dergelijke gevallen beroepen op ‘overmacht’. Dit kan hij echter niet als het loslaten van het dak (groten)deels veroorzaakt is door slecht onderhoud aan het dak.

Ook van wettelijke schadevergoedingsplicht kan in de huurovereenkomst worden afgeweken, hetgeen vaak ook gebeurt ten faveure van de verhuurder. Afwijking is echter niet mogelijk indien verhuurder de gebreken bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. Een beroep door verhuurder op uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade, strandt soms ook in het geval hij in verzuim blijft een gebrek, waarvoor hij verantwoordelijk is, te herstellen.

Huurvermindering

In het geval u als huurder minder huurgenot heeft ten gevolge van een gebrek, waarvoor verhuurder verantwoordelijk is, kunt u bij de rechter een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen. De verlaagde huurprijs kan gevorderd worden vanaf de dag waarop de verhuurder in voldoende mate bekend was met het gebrek en kan duren tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het is daarom raadzaam uw verhuurder zo spoedig mogelijk per aangetekende brief op de hoogte te stellen van het gebrek.

Heeft u een gebrek en wilt u juridisch advies? Bel vrijblijvend naar 070 – 789 00 90

Voor wie?

De advocaten van Van der Zwan Advocaten staan zowel particulieren als (internationale) bedrijven bij en zijn werkzaam in heel Nederland.

Contact

Van der Zwan Advocaten
Dr. Lelykade 12 B
2583 CM Den Haag

T. 070 – 789 00 90
E. info@vanderzwanadvocaten.nl