Dwaling bij onroerend goed

Bij het kopen van een onroerende zaak kan er veel misgaan, niet alleen bij het sluiten van de overeenkomst, maar ook nadat de overdracht al heeft plaatsgevonden. Zo kunnen er bepaalde verborgen gebreken aan de onroerende zaak kleven. Naast een beroep op non-conformiteit van de afgeleverde zaak, met als gevolg ontbinding van de koopovereenkomst, is het in bepaalde gevallen ook mogelijk om de koopovereenkomst te vernietigen door een beroep te doen op dwaling.

Een belangrijk verschil tussen ontbinding en vernietiging van een overeenkomst is het feit dat vernietiging zogenaamde terugwerkende kracht heeft. Dit betekent dat als de overeenkomst wordt vernietigd, deze geacht wordt nooit te hebben bestaan. Bij ontbinding geldt dit niet, met als gevolg dat, bij ontbinding van een koopovereenkomst , alle prestaties die al zijn verricht, zoals een overdracht, als het ware weer ongedaan moeten worden gemaakt. Bijvoorbeeld bij de koop van een onroerende zaak kan het dus gunstig zijn als het beroep op dwaling slaagt, aangezien er anders dan bij een ontbinding niet teruggeleverd hoeft te worden (wat onder andere notariskosten bespaart).

Dwaling is een wilsgebrek. Overeenkomsten komen in beginsel tot stand door een aanbod en een aanvaarding van dat aanbod. Deze berusten beide op de wil om een aanbod te doen of te aanvaarden en een verklaring die met die wil overeenstemt. Bij een wilsgebrek is er een fout opgetreden, waardoor de wil op een verkeerde manier is gevormd. Er bestaat ook oneigenlijke dwaling. Dit is het geval wanneer de wil wél op de juiste manier is gevormd, maar de verklaring hiermee niet overeenstemt. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat iemand zijn woning wil verkopen voor €250.000,- maar een 0 vergeet, waardoor in de advertentie €25.000,- staat.

Volgens de wet is een overeenkomst die onder dwaling tot stand is gekomen vernietigbaar in drie verschillende situaties:

  • er is gedwaald door een mededeling van de wederpartij;
  • er is gedwaald doordat de wederpartij zijn mededelingsplicht heeft geschonden;
  • beide partijen waren niet op de hoogte van de ware stand van zaken.

Verder mag de dwaling geen uitsluitend toekomstige gebeurtenis omvatten en mag er geen sprake zijn van een omstandigheid die voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

Om een beroep te kunnen doen op dwaling is het van belang dat de dwalende, op het moment dat hij de koopovereenkomst sluit, zich onder een verkeerde voorstelling van zaken bevind en dat waar hij over dwaalt voor hem zó belangrijk is, dat als hij de echte situatie weet hij de overeenkomst niet of niet in dezelfde vorm zou zijn aangegaan, bijvoorbeeld door een lagere koopprijs te bedingen.

Mededelingsplicht van de verkoper

Er kan pas sprake zijn van een schending van de mededelingsplicht van de wederpartij als de wederpartij de ware stand van zaken kent of behoort te kennen en hij weet dat dit punt van groot belang is voor de dwalende. Daarnaast moet hij ook rekening houden met de mogelijkheid dat de ander dwaalt of mogelijk kan dwalen

Zaken die moeten worden medegedeeld door de verkoper zijn bijvoorbeeld bodemverontreiniging, aangetaste vloeren en lekkages in het dak, maar alleen indien de verkoper deze gebreken daadwerkelijk kent of wanneer hij deze gebreken behoort te kennen. Als de verkoper een deskundige is, of zich laat bijstaan door een makelaar dan zal de mededelingsplicht groter zijn.

Ook wanneer de verkoper alleen een vermoeden heeft dat er een gebrek is, kan het zijn dat hij dit moet mededelen aan de koper, bijvoorbeeld wanneer de verkoper weet dat er een verhoogde kans is op bodemverontreiniging, maar niet zeker weet of er wel echt sprake is van verontreiniging.

Als er sprake is van gebreken die de koper zelf eenvoudig kan waarnemen heeft de verkoper geen mededelingsplicht. Het kan dan gaan om grote scheuren in de muur of vochtplekken. Op de koper rust dan ook een bepaalde onderzoeksplicht. Doorgaans weegt de mededelingsplicht van de verkoper zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper.

Uitsluitend toekomstige gebeurtenis

Voor een geslaagd beroep op dwaling, mag er geen sprake zijn van een uitsluitend toekomstige gebeurtenis. Dit houdt in dat een beroep op dwaling niet gegrond mag zijn op een situatie die eventueel in de toekomst zou kunnen ontstaan. Als er al een beroep op een toekomstige gebeurtenis wordt gedaan, moet deze al een grond hebben op het moment van het beroep. Als je dus een huis koopt en erachter komt dat het volgens het bestemmingsplan mogelijk is om op het aangrenzende perceel een flatgebouw te bouwen, dan is dit niet voldoende voor een geslaagd beroep op dwaling. Als er echter al een bouwvergunning is verleend, en dit bij de koop wel bekend was, maar niet is aangegeven, dan is er wel een grond, zelfs als het gebouw er nog niet staat.

Omstandigheden die voor rekening van de dwalende dienen te blijven

Een andere situatie waarin een beroep op dwaling niet zal slagen is wanneer er sprake is van een omstandigheid die voor rekening van de dwalende dient te blijven. Een belangrijk voorbeeld van wanneer hier sprake van is, is wanneer de koper een onderzoeksplicht had maar deze heeft geschonden. Denk bijvoorbeeld aan de koper van een woning die bij de bezichtiging wel ziet dat het huis niet in optimale staat is, maar nalaat om vervolgens een keuring te verrichten om vast te stellen hoe gebrekkig het pand daadwerkelijk is.

In de praktijk moet vaak een afweging worden gemaakt tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. Uit eerdere rechtspraak door de Hoge Raad blijkt dat de mededelingsplicht van de verkoper in beginsel zwaarder weegt dan de onderzoeksplicht van de koper, aangezien ook een onoplettende koper beschermd dient te worden.

Juridische hulp nodig?

Heeft u onlangs een onroerend goed gekocht en was u (door toedoen van de verkoper) niet op de hoogte van de ware stand van zaken? Of is sprake van (ernstige) verborgen gebreken? Neem dan – uiteraard geheel vrijblijvend – contact op met Van der Zwan Advocaten voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek. U kunt ons telefonisch bereiken op 070 – 789 00 90 of via info@vanderzwanadvocaten.nl.