Beëindiging huurovereenkomst

Een huurovereenkomst kan op verschillende manieren eindigen. Als de overeenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten, gebeurt dit meestal door een opzegging van de verhuurder of de huurder, of met wederzijds goedvinden. Dit houdt in dat de huurder en de verhuurder samen besluiten om de huur te laten eindigen.

Bij de huur van een woonruimte geniet de huurder (doorgaans) huurbescherming. Dit houdt in dat de verhuurder de huur niet zomaar mag opzeggen, maar dat hij toestemming nodig heeft van de rechter om eenzijdig op te zeggen. De rechter zal de vordering alleen toewijzen als er sprake is van een reden die in de wet staat. Die redenen zijn:

  • Wanprestatie;
  • Dringend eigen gebruik;
  • Een nieuwe huurovereenkomst;
  • Een geldend bestemmingsplan.

Opzegging wegens wanprestatie is het geval wanneer de huurder zijn verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld door de huur niet te betalen of door ernstige overlast te veroorzaken. De opzegging door een nieuwe huurovereenkomst houdt in dat de verhuurder een nieuwe overeenkomst aanbiedt aan de huurder, maar deze niet akkoord gaat met de nieuwe overeenkomst. De wijziging van de overeenkomst mag dan echter niet gaan over de huurprijs of de servicekosten, maar wel over een renovatie. Ook mag de verhuurder opzeggen als hij de woning wil vervangen voor een ander gebouw dat past binnen het bestemmingsplan, maar alleen als dit noodzakelijk is.

Dringend eigen gebruik

De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen vanwege dringend eigen gebruik. Voor een geslaagd beroep op deze grond moet aan drie voorwaarden worden voldaan:

  • De reden moet dringend zijn;
  • Het belang van de verhuurder moet zwaarder wegen dan dat van de huurder;
  • Er moet passende vervangende woonruimte voor de huurder zijn.

De reden voor het eigen gebruik is alleen dringend, als het ook daadwerkelijk het belang van de verhuurder zelf betreft. Het kan bijvoorbeeld zo zijn dat de verhuurder de woning zelf nodig heeft omdat hij zijn eigen woning kwijt is geraakt, en hij er zelf wil gaan wonen.

Ook kan er in sommige gevallen sprake zijn van dringend eigen gebruik als niet de verhuurder zelf, maar iemand anders in de woonruimte wil verblijven. Een belangrijke voorwaarde hierbij is wel dat hiermee een belang van de verhuurder wordt gediend. Het feit dat die andere persoon familie is van de verhuurder is op zichzelf niet voldoende om belang van de verhuurder aan te nemen. De situatie moet daadwerkelijk voordeel opleveren voor de verhuurder, bijvoorbeeld wanneer het familielid permanente verzorging nodig heeft en de verhuurde woning dicht bij zijn eigen woning is. Wat ook onder dringend eigen gebruik kan vallen is het verhuren van de woonruimte aan een oudere, wanneer de woning deel uitmaakt van een complex van zelfstandige woningen die vanaf de bouw bestemd waren om aan ouderen te worden verhuurd.

De wens van de verhuurder om de woonruimte te verkopen is in principe onvoldoende om een dringend belang van de verhuurder aan te nemen.

Daarnaast moet een belangenafweging worden gemaakt tussen het belang van de verhuurder en dat van de huurder. Het belang van de verhuurder moet zwaarder wegen dan dat van de huurder om een beroep op dringend eigen gebruik te kunnen rechtvaardigen. De rechter zal hierbij rekening houden met alle omstandigheden. Als de huurder belang heeft bij voortzetting van de huur door bijvoorbeeld slechte gezondheid of hoge leeftijd zal de belangenafweging snel in zijn voordeel uitpakken. Als echter is vastgesteld dat de verhuurder een dringend belang heeft bij eigen gebruik en er vervangende woonruimte beschikbaar is voor de huurder is de kans aanwezig dat de belangenafweging in zijn voordeel uit zal pakken.

De laatste voorwaarde voor een geslaagd beroep op dringend eigen gebruik is dat er vervangende passende woonruimte voor de huurder beschikbaar is. Hierbij wordt rekening gehouden met de persoonlijke situatie van de huurder en de marktsituatie. Passende woonruimte houdt echter niet in dat het woongenot gelijk moet blijven, en het kan ook mogelijk zijn dat de vervangende woonruimte een aanzienlijk hogere huurprijs heeft. Een klein gezin met hoog inkomen zal dan ook sneller passende woonruimte vinden dan een groot gezin met een laag inkomen. Het is overigens niet vereist dat er een concreet aanbod met betrekking tot een bepaalde woning wordt gedaan, het is voldoende als uit advertenties of aanbiedingen van makelaars blijkt dat vervangende woonruimte beschikbaar is.

Juridische hulp nodig?

Wilt u een huurovereenkomst laten eindigen wegens dringend eigen gebruik? Of bent u huurder en bent u er niet zeker van dat het beroep op dringend eigen gebruik rechtsgeldig is? Neem dan – uiteraard geheel vrijblijvend – contact op met Van der Zwan Advocaten voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek. U kunt ons telefonisch bereiken op 070 – 789 00 90 of via info@vanderzwanadvocaten.nl.

 

Voor wie?

De advocaten van Van der Zwan Advocaten staan zowel particulieren als (internationale) bedrijven bij en zijn werkzaam in heel Nederland.

Contact

Van der Zwan Advocaten
Dr. Lelykade 12 B
2583 CM Den Haag

T. 070 – 789 00 90
E. info@vanderzwanadvocaten.nl