Zoekt u advocaat huurrecht in Den Haag? Van der Zwan Advocaten helpt u verder!
Bent u verhuurder van woonruimte en wordt de huur niet op tijd betaald? Of huurt u een bedrijfsruimte en bent u gedagvaard? Voor een ervaren advocaat huurrecht bent u bij ons aan het goede adres. Mr. Richard van der Zwan is gespecialiseerd op het gebied van huurrecht en vastgoedrecht en heeft al meer dan 25 jaar ervaring.
Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verplicht om aan de huurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de andere partij, de huurder, zich verplicht om daarvoor een tegenprestatie te voldoen, Meestal ziet die tegenprestatie in het maandelijks betalen van huurpenningen.
De afspraken die tussen een verhuurder en een huurder worden gemaakt worden meestal vastgelegd in een schriftelijke huurovereenkomst. Maar huur kan ook mondeling overeengekomen worden. De regels die van toepassing zijn op huur zijn vaak van dwingend recht. Dat betekent dat daarvan niet mag worden afgeweken.
De wet maakt een verdeling in drie soorten huurovereenkomst: huur van een woning (art. 7:232 B.W. e.v.), huur van een middenstandsbedrijfsruimte (zoals een winkel of horecapand) in de artikelen 7:290 B.W. e.v. en huur van overige bedrijfsruimte (o.a. kantoorruimte) in de artikelen 7: 230a B.W. e.v. Bij iedere soort huur geldt een ander regime. Dat speelt met name bij de wijze waarop de huur moet worden beëindigd.
De huurovereenkomst voor middenstand bedrijfsruimte (of detailhandel) wordt over het algemeen aangegaan voor een periode van 5 + 5 jaar. Dit is wettelijk zo vastgelegd. De reden daarvoor is om de ondernemer te beschermen zodat hij zijn investering kan terugverdienen in een redelijke termijn. Als de huurder zijn huurpenningen stipt betaalt kan hij (bijna) niet ontruimd worden. Na afloop van de eerste vijf jaar kan zowel de huurder als de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen door tijdige opzegging.
Bij huur van middenstandsbedrijfsruimte geniet de huurder huurprijsbescherming. De verhuurder mag de huur niet zo maar verhogen. Voor een huurprijsverhoging heeft de wet een uitgebreide wettelijk procedure vastgelegd. Als partijen er samen niet uitkomen (dat geldt voor zowel een huurprijsverhoging als een huurprijsverlaging) dan zal uiteindelijk de kantonrechter de nieuwe huurprijs moeten vaststellen. De kantonrechter laat zich daarbij meestal voorlichten door een onafhankelijke deskundige.
Indeplaatsstelling
Een andere specifieke kwestie die speelt bij huur voor middenstandsbedrijfsruimte is het recht van indeplaatsstelling. Iedere huurder van detailhandelbedrijfsruimte heeft namelijk het recht van indeplaatsstelling. Dit houdt in dat de verhuurder in beginsel moet instemmen met overname van het lopende huurcontract door de nieuwe huurder als aan 3 in de wet genoemde voorwaarden is voldaan, te weten: 1) bedrijfsovername, 2) zwaarwichtig belang aan de kant van de verkopende partij/zittende huurder en 3) de kopende partij/nieuwe huurder biedt voldoende financiële waarborgen. Gaat de verhuurder toch niet met de indeplaatsstelling akkoord dan kunt de kantonrechter verzoeken om de indeplaatsstelling langs gerechtelijke weg te regelen.
Bij kantoorruimte en andere bedrijfsruimte die niet onder het regime van middenstandsbedrijfsruimte valt, geldt een grote mate van contractvrijheid. De huurder heeft weinig wettelijke huurbescherming. Er geldt ook geen minimum termijn waarvoor de huur moet zijn aangegaan, noch termijnbescherming. Als de contractuele huurperiode is verstreken kan de huurovereenkomst op elk gewenst moment worden opgezegd door huurder of door de verhuurder. Als de verhuurder de huurovereenkomst opzegt en de huurder verplicht om het gehuurde te ontruimen, dan heeft de huurder daarbij wel de mogelijkheid om de kantonrechter te vragen om ontruimingsbescherming. De rechter maakt dan een afweging in belangen. Als de rechter vindt dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden getroffen dan die van de verhuurder bij voortzetting het gebruik van de bedrijfsruimte, dan kan de kantonrechter de ontruimingstermijn verlengen. Dit kan tot maximaal drie jaar.
Bij huur van woonruimte dient onderscheid te worden gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. In principe bepalen de verhuurder en de huurder zelf of zij een contract voor bepaalde of voor onbepaalde tijd aangaan. Let er wel op dat contracten van bepaalde tijd aan voorwaarden en maximale termijnen zijn verbonden en daarna overgaan in contracten voor onbepaalde tijd. Onze advocaat huurrecht kan u als huurder of verhuurder hierover advies geven.
Bij huurrecht woonruimte kunnen de volgende problemen zich voordoen:
Advocaat huurrecht in Den Haag
Heeft u als verhuurder een probleem omdat uw huurder zich niet aan de afspraken houdt of de huur niet op tijd betaalt? Is sprake van overlast en wilt u het gehuurde laten ontruimen? Of vraagt u zich af u van een indeplaatsstelling gebruik kunt maken? Wij helpen u graag met het op de beste wijze oplossen van dat probleem. Als het kan buiten rechte bij het treffen van een minnelijke oplossing. Lukt dat niet dan schuwen wij de gerechtelijke weg niet om het voor u beste resultaat te behalen. Benieuwd wat wij voor u kunnen doen? Mail uw vraag naar naar info@zwanadvocaten.nl of neem contact op met een ervaren advocaat huurrecht.
